房价怎么还不跌?

内容纲要

房价怎么还不跌?

作者丨社长

房价怎么还不跌?

这话听起来有两个味道,一个是焦急等待无果后的牢骚,另一个则有一番挑战意味——你不是喊跌的吗,怎么还没跌?

一转眼,2019年已过去大半,伴随着暑期的高温而来的是2019上半年与二季度经济数据。对于大多数普通人来说,那些数据似乎意义不大,M2增速是8.0%还是8.5%,GDP增速是6.3%还是6.5%,又能说明什么问题呢?

大家关心的是孩子暑假要报补习班,是一笔不小的开支;菜价涨了,得换换花样省着点吃了;生意越来越难做,换车的事得往后延延;工资上涨无望,房贷又步步紧逼,裤腰带要勒得更紧一些了……都有无数的问题要去烦恼。宏观层面的经济问题,看了不懂,懂了没用,还是留待肉食者谋之好了。

反正大家只需要知道的结论是“总体可控”、“韧性强”就可以了,毕竟暂时也没有出现企业大量倒闭、失业骤增的极端情形,大家生活得依然安稳。

可安稳不是大多数人目标,有过去几十年一些人“顺势而昌”快速累积财富的事例在前,“安稳”在某一程度上等同于落后,而落后就意味着再也上不了车。

于是在后台,不断有人问我:“房价到底什么时候跌?今年还能不能买房?”责备我经济话题的文章写得太少。

其实提问者心里都是有一个答案的,看文章不过是希望为自己的立场寻求一种逻辑支撑,在声音嘈杂,态度摇摆的混乱中,让自己做决定的底气更充足一些。如果我的文章能帮助读者朋友理清房价背后的经济逻辑,获得更多的决策信息,也就不白写了。

但我需要声明的是:

(1)本社的核心价值观是“独立思考”,换成人话就是——既然你赚到了钱又不分给我,那你亏了钱也别来骂我

(2)文中所描述的地区为鹅城,与某经济大国无关。

1. 房价为什么会涨?

天涯上有个2010年的神贴——《2010年的房地产调控,我们收获了什么?写在房价暴涨前》,此贴神奇之处在于其精准预言了2010年之后的房价暴涨以及各种宏观政策的走向,且逻辑精密不似某些大V的信口开河,故而去年这篇沉寂7年多的帖子又火了起来。该帖作者是kkndme,由于大家都不知道他的身份,姑且称之为K神。

K神阅历丰富,见多识广,对政治历史如数家珍,对中央与地方的矛盾剖析到位,他当时对未来的预言,我们现在回头去看,已经成为了历史。K神是坚定的“多头”,他看多房市的主要逻辑有二:

(1)土地所具有的稀缺性,决定了土地的投资价值;

(2)垄断掌握定价权,精英人群对稀缺资源的集约化处置,决定了房价必然涨到天际;

房价上涨获利的是谁?

地方政府卖地获利,开发商卖房获利,炒房客倒手获利,早期购房者资产价格上涨获利……这些似乎都没中央什么事,反倒让银行承担了损失和风险。

银行有何损失?

我们在以前的文章中谈到一个概念那就是在通货膨胀周期中,欠钱即是赚钱。因为负债压力会随着货币贬值而降低,反应在实际生活中的案例如下:

老王2008年的买的房子100w,贷款60w,当时工资6000,每月还贷3000,也挺辛苦的。到了2018年,房子涨价到400w,老王工资变成了15000,3000的贷款也就不算什么了。此时的他只后悔当时没多借点好多买几套。

有人占便宜,就意味着有人吃亏。谁吃亏?

欠钱的占便宜,那么债权方就吃亏,也就是银行。

银行有何风险?

一旦房价下跌,银行抵押资产缩水遭遇挤兑就会破产,对于我们这种国有银行系统来说,那就是传说中的“系统性金融风险”。这也就是房产泡沫高悬,中央不停强调要守住系统性金融风险底线的原因。

而且房价高企,民众生活成本飞涨,压力一大就会骂娘。骂谁的娘?统治者的。

钱被地方ZF和开发商给赚了,锅却让zhong央背了。所以K神认为,老大哥短期的调控和压制房价是为了让央企接手操盘垄断房产市场。于是供求关系决定价格这一市场经济铁律放到中国的房地产市场上就变成了扯淡。“空置率”、“租售比”等数据是老大哥为了分地产暴涨这杯羹用来麻痹大家的虚招。

K神说的有一定道理,不然也就不是他说中了。但也有局限,比如他过于“politics”而搞错了一个基本的经济学逻辑——房地产不是蓄水池,而是印钞机。

他在帖子中反复强调一旦房价下跌,超发出来的货币就会分流入食品领域导致粮食价格暴涨。加之2012-2015年房价横盘时期,确实经历了一波“蒜你狠”、“姜你军”的农产品爆炒阶段。于是人们坚信房价暴涨是因为货币超发,一旦房价下跌,超发的货币就会像泄洪一样流得到处都是导致食品涨价让你连饭都吃不上。

马云曾说过:“未来,最不值钱的就是房子,房子会像大蒜一样便宜”。而我们总能听到一种说法:“马爸爸那话没错,没有房子做蓄水池大蒜会卖到100w一斤”。这种言论乍一听煞有介事,传播得也颇为广泛。

这里有两个问题需要搞清楚:

(1)房子到底是不是蓄水池?

(2)为什么部分食品会涨价?

房地产不是蓄水池,而是印钞机!

凯恩斯主义主张从消费端进行刺激从而提高生产促进经济发展。如何从消费端进行刺激呢?

制约消费的从来都不是需求,因为人的需求的无限的,住了公屋想豪宅,开了奥拓想奥迪……真正制约消费的是购买力。增强购买力就能刺激消费需求,促进经济增长。购买力是什么?是钱!

钱能挣来(收入),也能借来(负债)。

老王手持现金200w,银行借给他400w,他就能购买总价600w的千尺豪宅。否则就只能买老破小。

于是国家宏观调控的大手一挥——信贷宽松,老王们纷纷有了银行贷款的加持,购买力大增,也就有了买买买的实力。

一个人的消费是另一个人的收入,当信贷扩张增加消费的同时,人们的收入就会增加,增加的收入又反过来刺激消费,经济进入正循环。同时,信贷扩张所释放的过量货币会稀释人们的存款,进一步刺激人们减少储蓄增加消费和投资的欲望以抵抗通胀,于是就带来新的就业机会并增加收入。

达里奥在《债务危机》中说:“从政治角度看,放宽信贷比收紧信贷要更容易。”不仅因为信贷扩张能造就经济的繁荣,还因为对政治家们来说,在任期内制造繁荣比消化危机要重要得多。

高额的房价榨干了上一代一辈子的储蓄(父母掏钱首付),同时预支了下一代一辈子的预期收益(还一辈子房贷)。将两代人近100年经济力量集中释放出来,经济不繁荣才怪。

信贷扩张与房地产有什么关系呢?

再没有比商品房更好的抵押资产了。通常情况下,银行不会担心一个拥有稳定工作的年轻人会拒还房贷,即使坏账发生,银行也能收回房子。所以,出售土地建造房屋,鼓励人们掏空6个钱包并向银行贷款购房就是一个完美的信贷扩张过程。

所以不能说搞房产仅让地方ZF与开发商获利,老大哥除了背锅啥好处也没有。老大哥的利益正在于积极扩张的信贷所带来的经济繁荣。所以K神预言中央会垄断土地供应,吃掉民营开发商,把持“公租房”市场,基本都没能实现,虽然央企经常干一些给“地王”抬轿的事情。

综上,房子是印钞机。货币数量的增长源于信贷扩张**。而房子作为优质抵押资产,是信贷扩张的最佳方式。**这就是为什么上世纪70年代,资本主义世界脱钩金本位,各国货币进入“信用法币”时代后,除了极少数自律性强的国家,大多数资本主义国家均不约而同地把房地产当成了支柱产业。

辣么,房子是不是蓄水池呢?其实,这个逻辑我在以前的文章中解释过。

一个小区有100套房,每套100w,总价值1亿。后来房子涨价,对面小区同户型的房子挂出了500w的价,于是这个小区的房子全部涨价到500w,总价值5亿。请问这多出来的4亿是哪里流进来的呢?

再后来,没有6人买了,对面小区挂出了200w的价,这个小区的所有房子都跌到了200w,总价值2亿。那么少掉的3亿又流到哪里去了呢?

看到没,房价下跌导致的巨量资金流出冲击食品价格的问题根本就是无中生有,是炒家制造的谣言以掩护“房价不能跌”的烟幕弹。

再深入思考一下,原来老王抵押房子可以从银行贷出400w,由于房价下跌,现在只能贷出180w了。也就是说房价下跌不仅不会有资金流出的问题,更是会造成“信贷收缩”,减少流动性(钱少了)。

可为什么房价横盘滞涨的时候,发生了“蒜你狠”、“姜你军”的故事呢?

这是因为产能过剩导致的投资过剩

资本的生殖欲望(钱生钱)相比90后青年的要强烈一万倍。当产能过剩,生产的东西卖不出去,制造业边际利润下降,前期因为不动产暴涨而过量集中的资本难道会按兵不动等待良机?

并不会,ta们会进入投机市场,借着莫名其妙的热点展开炒作。比如借“非典”炒作板蓝根,借“水灾”炒作蔬菜水果,借日本核泄漏炒作食盐,借查环保炒作卫生纸,借猪瘟炒作猪肉……

其实人类社会发展到现在,早已解决了粮食短缺的问题,用《未来简史》上的说法表达就是“相对于饥荒,我们更应该担心的是吃得太多”。所以担心食品价格涨上天而吃不上饭,完全是杞人忧天。很明显的实例就是日本、香港、美国的房价暴跌后,吃喝问题是问题么?自杀的都是因为负债好么。

所以当年我老娘跟我说盐价大涨,得赶紧囤一些,不然以后买不到的时候,我淡定地讲“我国食用盐产能足够让全世界的人都吃出高血压来,谁囤谁傻B”。这都9012年了,为什么还有人相信在一个运行有序的社会体系下会发生基本生活物资短缺的问题?

所以当我遇到那些惊慌的问题“苹果和梨子价格暴涨怎么办”时,我总会回答——别买。

“猪肉下半年价格又要涨怎么办?” 那就少吃猪肉呗,或许对健康更好。

综上,房子不是蓄水池而是印钞机,房价下跌不会导致粮食涨价,以前部分食品价格突然暴涨是“投资过剩”。

K神对政治历史的见解令人钦佩,他对于房价问题的讨论亦是从“统治者如何温柔割韭菜”的角度展开,这些观点我都很认同。但他显然对房产背后的经济逻辑不甚了了,房产作为最优质的抵押资产与“信贷”联系紧密,接下来我们再从信贷角度聊聊房价还能不能涨。

2. 房价能不能继续涨?

我们在上文提到信贷扩张是房价上涨的源动力,要想知道房价会不会涨,就得先搞清楚信贷还能不能扩张。

信贷是什么?

对于居民来说,是信用与购买力;

对于银行来说,是资产与风险;

对于市场来说,是流动性;

对于国家来说,是信心……

为什么信贷对于一个国家社会来说是信心呢?试想一下,古时候人们把金银存进钱庄,为什么钱庄不会支付存款人利息,反倒要收取他“管理费”?

因为古时候的人们不相信增长。

在工业革命之前,社会生产主要靠人力与畜力推动,肌肉所释放的能量极其有限,劳动效率太低,于是全社会生产的成果所能供养的人数也就有限,经济积累始终限制在一个很低的水平上,人与人之间,人与动物之间,动物与动物之间始终都在进行无休止的存量博弈——社会物质积累有限,你多吃一口我就少一口

于是就有了互相消耗,也成就了“分久必合、合久必分”的历史规律,在西方则被称作马尔萨斯陷阱

工业革命之后,地质能源被大量开发利用,地球上沉积亿万年的资源为人类所释放利用,生产效率大大提高,人类社会开始跨入增量时代。人类不必再互相消耗,因为只要维持增长,所有人的需求都可以得到满足。

房价怎么还不跌?

人类历史上的诸多冲突虽然原因各异,有土地兼并的问题,有征发过度的问题,但归结起来,都是社会资源分配不平衡的问题。而这些问题都可以用发展(也就是增量)来解决。

社会总财富为100,黄四郎赚了99,老王赚1。

第二年社会总财富仍是100,黄四郎赚99.1,老王只剩下0.9。老王满脸惆怅——一年不如一年啊。这时候日子勉强还能过得下去,加之黄四郎又发动宣传攻势说老王赚得少了是因为“自然灾害”,老王就信了。

*第三年,社会总财富不变,黄四郎赚99.9,老王只剩下0.1……老王失去了希望,加上“反动”文人“四海无闲田,农夫犹饿死”的提醒,再质朴的老王也懂得了“饿死是死,反抗是死,等死,死国可乎”的道理。于是历史浩浩荡荡,同样的剧情演上几遍。*

但若是第一年黄四郎赚99,老王赚1;

第二年社会财富翻番变成200,黄四郎赚198,老王赚2;

第三年,黄四郎赚297.5,老王赚2.5……

信了成功学的老王并不会觉得不公平,反倒会觉得人生有滋有味有盼头,未来可期。

人们相信增长,就会相信投资,资本再也不被窖藏于地下而是通过信贷流通起来去创造更多的增长。对增长的信仰支撑了资本的投入,资本不论是从国有银行贷出,还是以社融贷出都是对一个社会能持续增长的信心。

资本对增长的信心就是信贷。信贷能扩张,居民购买力才能增强,才能消费与自己收入不匹配的商品,生产者才能涨价(涨房价)以产生超量利润。利润变成新的投资与工人增加的工资,加入信贷与消费循环。

故而上一任鹅城大管家说信心很重要,比黄金还重要。

说回信贷问题。自由市场经济告诉我们,商品价格由供求关系决定,好多人一直奉为圭臬。是这样吗?

明明上一节我就强调“人们的需求是无限的”,限制消费的并不是需求,而是购买力。也就是说,商品价格由消费者购买力决定。房价亦是如此。

购买力既可来自于收入也可来自于信贷。大家都知道房价暴涨来源于过去10年的三轮“大放水”,也就是信贷宽松。

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从上面两幅图可以看出,房价上涨的幅度与居民债务增长的幅度步调一致。我们要判断房价还能否继续涨,就一定要看居民购买力还能不能增强,直白点说就是居民还能否继续借债——居民负债的上限就是房价的上限

所以那些扯着嗓子喊“房价永远涨”的朋友,我想问你的是:你背负的债务是否能无限增加呢?

肯定不是!

假设老王已经负债累累,每月需还贷2w,但他的工资只有1.2w,还有0.8w的缺口必须要借新还旧才能续上,这时候恐怕没有任何一家银行愿意借钱给他,即使是无孔不入的小贷、网贷、钓鱼贷估计都懒得搭理他。

理论上一个人负债的绝对上限是其可支配收入的100%,也就是说老王所有收入扣除基本生活所需全部用于还债。

事实上,银行不会把坏账风险推到走钢丝的地步,他们会评估一个人的收入水平资产状况再判断是否给予相应的贷款。也就是说从银行角度看,愿意放出的贷款一般小于一个人资产水平的70%。

更何况,如果居民收入的绝大部分都用来还债的话,那么可用来消费的部分必然会减少(收入-债务=消费)。

一个人的消费等于另一个人的收入,消费减少,随之而来的就是收入减少,债务压力增大。

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与之前提到的信贷增加购买力理论一结合,就形成了完整的债务周期理论(Ray Dalio):债务增长周期(加杠杆),信贷增加了居民的消费能力,同时也增加了收入,经济发展进入正循环;**还债周期(去杠杆),债务挤压消费降低居民收入,引起违约,导致信贷收缩。**

需要注意的是:信贷收缩,债务并不会收缩。

老王2017年买了上海的房子600w,首付200w,贷款400w;若2020年上海房价下跌,老王的房子只值400w了,此时小李买这个房子,银行只愿意放出贷款280w,也就是说信贷收缩了120w。可老王欠银行的400w债务并没有减少。

信贷收缩什么概念?

信贷是购买力也是流动性,信贷收缩会减少消费、降低投资,居民收入就会减少,可债务依然在……社会就进入被动通缩而造成萧条。

所以在找到新的增长点之前,中央不希望房价下跌

但他们也同样害怕房价上涨,前面说了,房价伴随着居民债务同步飙升。房价上涨意味着居民债务水平也要上涨,债务压力大到不能承受的时候,会自爆,后果更严重。

说了这么多,房价上限在什么地方?

答曰:在居民债务压力最平衡的地方。

可哪里是平衡点呢?这是一个很玄学的地方,因为居民的债务压力上限是可变化的,为什么呢?

NHK有个纪录片,几个日本老人会议泡沫时代的光景,其中一位回忆道:“当时银行怂恿我在东京买房,可是我作为一个中产实在出不起10亿日元的价格。银行告诉我可以向我提供贷款,可我又觉得贷款好多啊,还款压力真大。我现在虽然勉强能还上,但不确定未来收入是否会一直稳定增长。银行就说你不想还贷款的时候可以卖掉啊,还有的赚呢!

是不是很有道理?但有两个前提:

  1. 有的赚——房价始终在涨,涨幅最低超过贷款利率和税费;

  2. 可以卖掉——充分的流动性。

这两个前提都成立的情况下,居民债务的上限就可以接近甚至超过可支配收入的100%。理论上债务甚至可以无限大,因为涨幅确定(超过利率)的情况下,杠杆(债务)加得越多,赚的就越多。

可也不想想,当你觉得还债压力大(收入滞涨或减少)的时候,别人的收入是不是也在减少?

是不是经济增速下滑,企业破产,失业率上升,互联网大厂裁员……别人是否愿意去用更高的负债来接你的盘?

何况现在还限制交易,开封城刚刚发出来的“取消限售”还没焐热就被取消了。

房价怎么还不跌?

所以呢,以后多头要跟空方论战可千万别退一步说什么“锁死横盘”了,因为“横盘”对于2017年之后买房的人来说就是亏损,“锁死”就是没有流动性,试问没有流动性的资产算哪门子资产?

多头要唱多房价,必须坚定不移地说“暴涨”,否则没卵用。

那么房价到底能不能爆涨?

能不能涨有两层意思:一个是可不可以涨;另一是鹅城当家允不允许它涨。

可不可以涨呢?

可以!我在上文讲到了,极端时债务可以无限背下去。

允不允许涨?这就要看鹅城当家人在判断居民zhai务与收入水平平衡上的功力了。

以前牛刀、谢国忠根据经济失速来唱空房价,结果都翻车了。原因就是他们没有考虑到居民债务承压上限的问题,2008年确实全世界经济都不好,房价也下跌了,但当时鹅城百姓的储蓄率依然是世界第一,负债水平很低。所以信贷扩张的效果杠杠滴,既把老一辈半生的储蓄掏了出来,又把年轻人后半辈子的收入压上,这么多的货币力量集中释放,经济能不活跃么?收入能不增加么?

可副作用也很明显——债务水平大增。

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辣么,居民债务的上限有没有到来呢?我的结论是即使没到,也近了!

虽然鹅城居民宏观杠杆率目前是50%左右,距离发达国家的70%还有一定距离,但是:

(1)发达国家居民负债普遍较高是因为他们有很好的教育、医疗、养老保障,居民消费有恃无恐,与鹅城无可比性。

(2)鹅城城镇家庭的信贷参与率31.6%(2017),如果将农村家庭统计进去,这个比例会更低,因为鹅城大量的农村与城市低收入人群的工作并不稳定。而2016年美国家庭的信贷参与率为77.1%。

这个数据反应出来的结果是鹅城**家庭想要获得银行贷款相对美国较难,整体债务水平被根本从银行贷不出钱的家庭拉低了**。鹅城人的财富水平两极分化,债务水平也是如此,要么没有负债要么就过量负债。也就说鹅城有负债家庭的还债压力被低估了很多。

房价怎么还不跌?

(3)再一个就是鹅城家庭普遍会转向亲戚朋友进行贷款,各种小贷、网贷、校园贷、套路贷、钓鱼贷、高利贷、民间集资……亦层出不穷,也就是说鹅城家庭的实际负债水平要远高于统计数字。

大家有没有发现最近两年因为借了小贷、网贷而陷入债务无底洞到处借钱的亲戚朋友越来越多了?这就是居民债务大到与收入不匹配的征兆,也是要赶紧确立个人破产制度的根本原因。

甭管增速是6还是7,都不如出去和做生意的朋友聊聊天,了解下最近生意好不好做、银行贷款好不好拿来得靠谱。

【解构央行资产负债表:上半年缘何缩表9000亿?】央行最新公布的资产负债表显示,截至6月末中国央行总资产36.4万亿,相比2018年末收缩约9000亿。其间央行通过降准的方式提供流动性,货币乘数得以扩张到历史最高水平。(21世纪经济报道)

缩表是什么意思?就是央行收回借出的钱后不再贷出。

不论是从家庭还债压力角度,还是央行宏观缩表层面,信贷扩张都已经触及了债务上限。当下的流动性与M2增速大头靠鹅城政府发的专项债支撑;减税、降费都是为了缓解居民的债务压力,同时补充那么一丢丢的消费能力。就冲这一点,房子谁爱买谁买,我反正不买。

3. 那怎么还不跌?

2018年底的时候是不是跌了?

肯定是跌了,当时厦门房子打折卖,环京地区腰斩的消息不断。万科也喊出了“活下去”的口号。

可是2019年上半年怎么又缓过来了呢?还走出了一波“楼市小阳春”的行情?

这个问题我曾经5月份的文章中回答过,因为2019年一季度,帽易占缓和,国际汇率炒家对rmb“空翻多”。在汇率稳定的情况下,鹅城中央又有了“放水补充流动性”的空间,让开发商回了一口血……

同样的情形可以参照日本签订《广场协议》之后的变化,协议要求日元主动升值,结果一发不可收拾。为对冲日元的剧烈升值,日本央行大放水(降息降准),结果催生了大量泡沫。

鹅城由于尚未达成协议,自然没有主动升值本币的需求,只是在炒家“看多”的间隙,抓住机会通过地方专项债补了波血。

那么房多们是不是可以据此就希望鹅城和美帝达成协议呢?

想多了,鹅城想要主动升值本币有个挺大的障碍就是M2水平太高,在外hui流通没有管制的情况下,即使抛光所有的外汇chu备都是泥牛入海(见下图)。

房价怎么还不跌?

如果达成协议,鹅城老大哥需要执行本币升值降低贸易顺差的决议,就要先收缩银根,主动捅破泡沫,让急于出逃的资产先捂死在锅里,然后再打开管制,放水进门,重启信贷扩张周期。

天涯上的另一位大神X君就信奉这套主动通缩的理论,认为这是解决各国债务问题的唯一办法。

其实我不这么看,一方面是因为这玩法难度太大,控制不好就是万劫不复;另一方面加杠杆太容易而去杠杆太难,没有哪个领导会主动选择在任期内通缩去杠杆的,容易被骂。

可帽易占要是不达成协议继续怼下去呢?

会调整国际炒家的预期,汇率压力大增,短期鹅城可以靠抛美债、持美元补充外储,稳定rm币汇率,但是资本就算明里不能流出,暗里也会偷偷出逃;长期鹅城依然要紧缩信贷,届时泡沫仍旧难逃一破……

一个是主动一刀,剜出毒疮,结果难料;

一个是被动缓慢失血,一旦对增长下跌的预期确立,形成趋势,照样是危险重重。

最好的局面就是今年一季度的情形,总是谈得很乐观,却始终没定论,以时间换空间,“拖”到新的增长点出现。所以,即使达成协议,我猜测老大哥在决议的执行上也会拖拖拉拉,让川建国见识下鹅城太极功夫的奥妙。

所以与其焦急地问我房价怎么还不跌,不如去推特上给川建国同志留言,让他怼得更猛烈一点。但是带路党一定会被骂成狗,这可与我无瓜哈……

另外,即使房价真跌起来,也是一个漫长的过程。日本经济泡沫90年破裂,房价在92年才有明显跌幅,一直跌了10多年。而且人家还是央行主动加息刺破的泡沫,说明人们在房贷违约这件事情上看得有多么慎重。

房价怎么还不跌?

所以要是巴不得ta下个月,下个季度,下一年就飞流直下三千尺的话,还是趁早死心。

那么什么时候跌咧?

居民债务已达极限是房价泡沫高悬的直接证据。炸弹埋在那,让它爆炸需要一个触发点,那么这个触点是什么呢?

a. 开发商的现金流绷不住而主动抛售。

这种情况下,我们判断ta什么时候跌,就要先判断鹅城开发商能“拖”多久。去年底的时候,开发商有一波流动性危机,部分地区开始降价销售,结果就被住建委约谈了,今年初湖北恩施还发了份红头文件严令不许降价(跌了还怎么卖地?)。

虽然今年初开发商靠信托和发债熬了一阵子,但在不动产流动性紧缩,房产开发信托监管和海外发债封锁的情况下,其流动性危机在2021年应当会爆出来。

房价怎么还不跌?

房价怎么还不跌?

b. 银行坏账率达到8%(Dalio的数学模型)。

这种情况一般发生在居民收入下降,失业率大增之后。

由于新兴经济体城市化步伐跨得太快,新一代民工农村回不去(不会种田),城市留不下(房价高昂),再赶上破产失业连饭都吃不上,他们就会变得很不淡定。

稳定压倒一切,所以就业目标是老大哥诸多防风险目标中的重中之重。我们经过文章前几个章节的讨论知道了债务累积到阈值上限之后就会被动开启去杠杆周期:

由于要还债,就要减少消费;一个人的消费是另一个的收入,收入就会减少;于是经济进入负增长循环,投资就会减少(没有增长点),信贷会紧缩。

这个时候,政府会启动“逆周期调节”,说白了就是主动撒钱同时减税降费以增加居民可支配收入和企业利润,以稳定就业。

逆周期调节的后果就是鹅城官府部门的债务飞起。上面讲了居民部门债务上限是与收入水平达成平衡状态的极限,那么官府部门的债务有无上限呢?

官府不仅可以赖着不还,还能借新还旧,因为ta左手是财政(花钱),右手就是央行(印钱),左右互搏,闪转腾挪。

理论上,当新增货币量小于债务利息的时候,新增货币全拿去还债了,人们的收入就会降低,就会造成债务链条破裂。

这时候还有一招,就是降息。

哎,等等,降息是不是就意味着量化宽松呢?因为贷款成本降低了,人们借钱的热情就会上涨,于是信贷扩张,房价又将迎来一波上涨……

是这样吗?当然不是,此降息非彼降息!

(1)此降息是为了缓解债务压力;彼降息是为了让大家多借钱消费增加企业利润,增加居民收入,完全两回事。

(2)借钱干嘛?为什么会有信贷?

我们前面说了是因为相信增长!也就是说,经济在高速增长,企业才有兴趣借钱扩大生产,居民才有信心贷款买房,因为确信未来收入会稳定也会越来越高。可话说回来,要是增速越来越低成为既定趋势,对增长没啥信心,谁还借钱?

日本在泡沫经济破灭之后,一度把利率水平降至负的,房价有大幅涨回来吗?并没有,除了政府发行了大量债务建造了很多“浪费工程”以外,信贷扩张的效果几乎为0。因为日本失去的20年里,经济增长停滞了——人们不相信增长,就不会有信贷。

所以我敢断言,专项债、地方债、官府债持续发下去,GDP增速又持续下滑的背景下,降息是必然

可是降息消息一旦发出来,就会造成房价短期内的不理智上涨,因为我国的老百姓还沉浸在“房价永远涨”的大梦里没有醒来。于是就只好尝试“不公开利率水平”。我在前面的文章里说央行打算不公开利率水平=降息,很多读者朋友不理解,其实就是这个意思。

深圳不是也打算不公开房价均数么?大数据时代的任何交易都有记录,而且数据统计非常方便。即使公开数据经过美化,具有引导作用,但我们也能自己通过回归分析作出涨跌的趋势判断。官府这么做,无非就是加大信息不对称,让韭菜们看不清趋势方向而不至于一窝蜂挤进挤出。

当初暴涨的时候怎么忘了可以不公开数据呢?这个timing选得真好。

总结

  1. 房子不是蓄水池,从信贷扩张角度,由于房产是最优的抵押资产,所以房子是印钞机。

  2. 制约消费水平与商品价格的,不是需求,而是购买力。信贷可以增加购买力进而提高消费水平,一个人的消费是另一个的收入,于是信贷推动经济进入正循环。

  3. 信贷源于相信增长。居民负债和国家宏观负债均有上限,即还债压力的平衡点。鹅城政府债的比例相对于日本和美国来说,依然很低,所以有巨大发债空间,还能拖一阵。

房价怎么还不跌?

但由于宏观水平的债务非常高,政府债务占比低就意味着居民部门和企业占比高,已无继续增加负债的空间,所以房价再涨就是自寻死路。

房价怎么还不跌?

  1. 债务到达上限,而新的增长又尚未出现之时,降息+发债是政府缓解流动性的不二法门。但此时的“宽松”已无法达到扩张的效果。

综上,本文通过对“信贷”的逻辑整理,申明了房价不会涨只会跌的立场。

未完待续……


最后有几个问题提出与大家一起思考,我会在下一篇文章给出我的解释:

(1)市场能承受多大的跌幅?

(2)人口因素对房价的作用什么时候开始显现?

(3)高晓松曾经说技术发展为的就是让人类变得平等,比如古代的皇帝是不需要发明电灯的,因为皇宫里灯火通明。现在王健林用iphone手机,老王也用的是同一款。那么人工智能、大数据区块链到底是拉近阶级差距的办法?还是统治阶级巩固地位的工具?

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原文始发于微信公众号(微醺界):房价怎么还不跌?

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